谈谈我撸过的公寓及个人愚见，不喜勿喷

苏坡之星

在吃喝要是聊起公寓，论坛的同学必定会想到公寓大王，我们的东方教主，法力无边！

然鹅，我是没钱没背景的真屌丝，第一次接触公寓已经在2012年了，世界末日的那一年。

   生不逢时的赶脚，有木有？

我从小时候就梦想能住上跃层的房子，这也是一直以来埋藏在心里的梦想，终于能实现梦想了！

首付23万，贷款22万。开始我根据自己的实力，是没有选的这个48平户型，
当时选的一个异型房32平方，29万，是转角异型房。
首付15万，按揭14万，我想这个轻松，完全适合我，当即定下那套房。
买完之后第2天，带我爸的毛根朋友过去看了下，他说没钱可以给我借，要买就要48的，阳台还赠送一半面积。
就是他的一席话，我第二天靠信用卡（那会可以直接刷）把房换掉了，现在看来，这是一个多么美好的决定！
48平方，单价9550一平，那会还有一个活动，交5000抵扣1万，
贷款是在建行，22万贷款10年，每月还2480元，当是还是蛮有压力的，等额本息，每个月固定。

13年交房，就开始装修，然后搬了进去，那会这一片除了凯德风尚有人，中坝片区，都是黑灯瞎火（附近还没路灯！！！）
鹏瑞利 西环广场，光华逸家还在修，我住了估计有2个月时间，就遭不住了。水电太贵，不通气很不方便，没有阳台，层高也很压抑。
这是4.9的高度，装修好之后实际高度为楼下2.3，楼下2.25. 我赶紧搬了出去，搬到仓库去睡了。（仓库自己修房间）
当年，一共5栋楼，一栋商业楼，2栋SOHO，2栋LOFT。
当年也是扫楼，看了很多装修。LOFT大概有30户用于自己住家。
应该到2016年，就没有人继续住家了，全部出租办公了。（我们有业主群）
毕竟租金可以在凯德风尚租个套3全装全配的，他不香吗？  
14年租金2800
15年租金3500
16年租金3700
17年到现在没换租客 我也就没涨价，一直租的3800（现在市场价格4000-4200）
14-17年，中途换过的租客应该有4-5家公司了。
只要换个租客，我就按市场价涨点，比平均价格低，这么多年，没有空置过一天，尽管换过这么多租客，
而且我非常好谈的，只要在你租期内，你不做了，转租出去，时间对我没有影响，我都推押金。
如果超期了，再租出去，就按时间结算，所以租客虽然不租了，我们微信上偶尔也有联系互动。

这也给我后来的启发，坚决不买公寓用于出租住人用。
（不排除南门东门某些区域精装公寓住人的租金也是可观的，所以只针对我个人而言）


借用一下今天我朋友圈的一段话：
年轻的时候都以为人生很长，其实人生很短，最棒的是不后悔，最难的是不遗憾。（我TM又后悔，又遗憾）


后面接着说，13年卖了自己唯一的住房，又去撸中铁西城公寓的故事，我只能说握草，傻比！
更不要喷我，13年你要是买的光华逸家，XXXX，如何如何。。。。
我15年准备买住房，那中坝每个新老楼盘我又看了一次！！！
要说错过的房子那也太多了，我相信你们都有很多遗憾，
我们今天不聊这个，我只聊我撸过的公寓。。。。。


下面我还会分享其他公寓，另外一套中铁西城、北门融锦城。
1、哪种公寓值得买？
2、买公寓要注意哪些坑？
3、公寓回报率给商铺哪种划算？
4、公寓出租和包租合同避坑。
5、2手公寓交易过户和费用问题。
6、公寓的用法（自用）和出租事宜。


以上只代表个人看法，不涉及任何盈利或是其他目的。
给公寓大王-东方教主玩的住人公寓也不同。
我只把我的公寓故事讲出来，更不涉及任何投资性建议和意见，不喜勿喷。

苏坡之星

2013年，我卖掉了那套每个月产值1000元的住房，小区楼王。

由于急用钱买中铁西城的公寓，所以低于市场价格2万的样子，看房的只有两户就搞定了。
第1户想我再让5K，第2户秒定。
然后我抱着这到手的58万，又去按揭了一套中铁西城，这次是转角位置，双面采光。
我找下图片哈，这套是整个小区最好租的户型，也是从来没有空置期。租金也高达4500稳定。
首付办完，剩下30多万，又投入这边的生意了。。。。。


后来证明，这个是我过去这10年最严重的投资失误：
18年高峰期，我58万出手的房，行情价格是132-136万（看装修配置），而且房源很少，确实是小区楼王位置。
差价78万，中铁西城的这套公寓租金一直稳定在4000-4500.就算最高4500，差价要14年的租金才能补回来。

苏坡之星

哪种公寓值得买？ 都是个人看法，请勿对号入座！

1、首要条件，地铁出口！这是非常必要的，原因也不用怎么再说明吧，交通问题。
2、北三环内，西3环内（正西门3.5环，其实就是中坝），东三环内，南到华阳一线。
3、面积不宜过小，单层60平方以上，LOFT40平方以上。过小的只能住人用，多请教一下教主比较稳。
4、一定要买全玻璃幕墙，落地窗，不要买开小窗的那种（比如青羊万达，金科中心）
5、具体哪些地址呢，这个就要花时间去淘了，先拿我的举例。


a中铁西城靠近地铁，小区离最近的地铁口只隔一条小马路。用数字说明的话，20米吧。
b紧靠密集居住区，中坝片区常驻人口10万。
c大型商超综合体，鹏瑞利广场（一条大马路30米）。 原以为青羊万达来了可以撼动，事实证明万达没什么鸟用。
d有大型写字楼为背景，这种小公司租户能提供资源服务给这些大公司的，有一任做配送的就是给永辉有关系。

苏坡之星

好了，说下北门融锦城。

优势也是交通：
楼下地铁3号线出口，这个不隔马路的哦，真正小区门口，用数据说明的，就是20米入户。
之前中铁那个20米，我还是用的所属小区位置来衡量。这个不是，是直接出口到入户大厅20米。


17年买这个房子的时候，也是机缘巧合，当时是打算买给自己做工作室用，毕竟南富森那边也是开了很多这种瓷砖工作室。
我想我高端没得玩，中低端我在佛山还是优势很大的，那我就靠北富森吧（地铁就隔了一个动物园站）
于是去看了蓝光金悦府、金科中心、金科星耀天都，只有星耀天都我比较满意。
但是又偏向金科中心，我是想到靠富森和宜家近，就隔一个三环路。。。。
正好那段时间，我一个中学同学找我买砖，他们装修办公室，位置就是融锦城。
于是打听了一下，但是感觉这个楼盘没什么名气，我也就没去看。像金科这种，我还是看得上。
后来看完了驷马桥所有的公寓，发现价格都不便宜了。7500多-9000多不等。感觉有点扶不住。。
看这些房子的时候，我全是一个人走路，什么也不想，就是为了感受所有的方位，交通，人流量，地下室，公交车站、地铁出口是否方便。
最后感觉华润的还可以，价格不算贵，还有4.9的LOFT，地铁动物园出口就在门口！
当我几乎想敲定的时候，我一个周末过去，才意识到动物园的周末是如何的不好，虽然租客可能周末也不上班，但是也要考虑到这些环节。
而且地铁口商贩也多，为了做小朋友的生意嘛，那些卖气球的，卖玩具的。。
商业上，除了华润自己有个小综合商超（我去动物园就停这里或是宜家），其他没什么商业支撑。 放弃！！！
我又重新审视同学买的融锦城，离地铁最近的楼盘。虽然也是没什么商业大超市。但是我发现对面在修泛悦城市广场！！！
于是，佯装要买泛悦城市的房子，我进售楼部一探。。。乖乖，家乐福入驻，CGV影院入驻商业综合体36万方，这个已经很接近鹏瑞利了。
果段下手，最重要的是，这个公寓的价格居然超低，自己去售楼部问的价格6800。我找了同学做活动就是差不多老带新的意思。。
再找亲戚的关系，最后拿到这个房子的价格算下来不到6100，估计整个小区最低价了。当时是想自己用，只有SOHO了，所以放弃了剩下不多的LOFT房源。
当时价格也是很低，优惠下来6600-6800不等，说起来，也是我另外一个要求，住房，我必定买中庭，商业我一定拿朝外的，就是对马路的！
这种也确实好租，直接正对泛悦城市广场的商业综合体。。。那个LOFT如果是考虑投资的话，可能租金上更划算，但是错过也就错过了。。

不打草稿

人一辈子遗憾的事情真的太多了，说起来心都痛

jayxie7

好帖子。绑定

leizai

砖哥搞到事了的

lxr32923793

期待更新

先装修后付款

三套公寓哦，包租婆

可米兜兜

卖了十多年瓷砖，我估摸着你加投资应该挣了一千个哒不溜了，但是你依然把屌丝，穷挂嘴边，为啥子那么喜欢示弱，没得意思，看了两行字留个言，不要背后念我